le surendettement

• surendettement

Qu'est-ce que le surendettement ? Le surendettement est devenu un phénomène social qui touche de plus en plus de ménages. Actuellement, environ 23 % des ménages possèdent des crédits de trésorerie et de 12 à 15 %, des crédits immobiliers en plus de crédits de trésorerie. Suivant la définition officielle du surrendettement, vous êtes considérés comme étant en situation de surendettement, si vous êtes dans l'impossibilité de pouvoir faire face à à l'ensemble de vos dettes non professionnelles, exigibles ou à échoir. Pour pouvoir faire face à nos obligations de remboursements, il est convenu que le remboursement habituel des ménages ne devrait pas dépasser 33 % de leurs revenus.

Malheureusement, beaucoup d'entre eux se retrouvent en situation de surendettement car les aléas de la vie font qu'aujourd'hui, nous sommes de plus en plus nombreux à être endettées pour des raisons diverses (chômage, divorce, baisse de revenus…). Pour d'autres, néanmoins contrairement aux idées reçues, minoritaires, ce sont les offres commerciales de biens de consommation, alléchantes mais chères, qui les font plonger dans les affres du surendettement.

Néanmoins, avant d'envisager de saisir la commission de surrendettement, il y a d'autres solutions. L'une d'entre elles, le rachat de crédit, nous permet de surmonter facilement l'épreuve du surendettement, sans avoir à envisager la vente de biens pour faire face à nos obligations et de plus, nous donne la possibilité de nous constituer une réserve d'argent supplémentaire.

Le rachat de crédit étant une opération bancaire privée au même titre que toutes les autres formes de financement, il n'y a aucune inscription aux fichiers de la Banque de France et de la commission de surendettement.

Les commissions de surendettement furent mises en place en 1989 (loi Neiertz, modifiée en 1995 et 1998). Les commissions de surrendettement sont chargées d'élaborer les solutions et d'intervenir dans le cadre de règlements à l'amiable, lors de procédures intentées par les créanciers. En cas d'échec lors de négociations ayant trait au surendettement, les commissions de surendettement ont le pouvoir de proposer elles-mêmes un plan de redressement, agréé par un magistrat. Les commissions de surendettement fonctionnent sous le contrôle de la Banque de France.

Fichier de crédit et de surendettement - Tous les incidents de paiement liés aux remboursements de crédits ainsi que les mesures prises lors de procédures de surendettement, sont enregistrés au Fichier des Incidents de Crédit des Particuliers (FICP). Vous êtes inscrit au FICP sur déclaration des établissements bancaires et services financiers de la Poste :
- dès que deux mensualités consécutives ne sont pas honorées,
- dans le cas d'un découvert dénoncé par la banque avec mise en demeure.

qu'est ce que le credit personnel?

• credit personnel

Le recours au crédit personnel est devenu, pour presque toutes les familles, un élément de la vie quotidienne. En France, actuellement, plus de 12 millions de foyers ont un crédit en cours, ou plus d'un pour certains, avec les risques encourus. Il est vrai que c'est un moyen rapide de s'équiper, d'envisager des projets, de se lancer dans des travaux, tout en gérant mensuellement les coûts.

Néanmoins, il faut toujours considérer le crédit personnel comme à usage exceptionnel, en fonction de ses revenus et du budget mensuel déjà consacré à la vie de la famille, sous peine de vite se retrouver soumis à un endettement quelquefois majeur difficile à résorber. Si les conditions ne sont pas remplies pour gérer les remboursements sans heurts, il vaut mieux s'abstenir de s'engager dans cette voie.
Le crédit personnel est généralement
contracté pour acquérir des biens ou prestations de services. Les vendeurs des magasins de meubles et d'électroménager les proposent, il est vrai pour des achats nécessaires, quelquefois pour du “superflu” – là encore, il est du ressort de chacun de se limiter et de ne pas se laisser entraîner à ces facilités de paiements illusoires – ; les concessionnaires automobiles y voient pour la plupart le seul moyen pour une famille d'investir dans une automobile et les arguments pour y parvenir sont appris et décrits comme essentiels… Que ce soit par une société de financement en relation directe avec un fabricant ou un spécialiste du crédit, le principe est généralement le même : le client fourni un apport, dit “personnel”, et le solde est calculé informatiquement. D'autres formules de crédit sont qualifiées de “total” : dans ce cas, une fois fournis les différents documents nécessaires à l'établissement du contrat, le financement est calculé et accepté, et vous repartez “propriétaire” de votre bien. Hors délai de livraison, selon le matériel acquis…

seconde forme possible : le crédit renouvelable. Après examen et étude des La notion de crédit personnel renferme deux démarches distinctes principales : le prêt personnel qui est attribué par un établissement spécialisé et qui est remboursable en mensualités régulières, chaque mois, pour un bien précis identifié (voiture, frigidaire…), ou pour une somme qui servira à ce que souhaite le client (voyage, bien de consommation, réserve de trésorerie…) ; revenus, un établissement de crédit met à disposition du demandeur une réserve d'argent qui se reconstitue au fur et à mesure des remboursements, permettant de nouveau le déblocage d'un nouveau montant pour des acquisitions futures. Il est généralement consenti avec attribution d'une carte de crédit spécifique permettant de régler des achats ou de retirer de l'argent telle une carte de crédit “normale”. Attention aux effets pervers d'un tel système qui permet de confortables revenus aux établissements prêteurs tout en “fidélisant” par obligation de remboursement ses clients…

Enfin, se souvenir que tout crédit a un coût qui prend en compte le prix d'achat du bien, l'apport initial (éventuel, donc le montant emprunté), le TEG (Taux Effectif Global, calculé à l'année, qui inclut les frais de dossier, de gestion et d'assurances obligatoires, le nombre de mensualités), leur montant, et le coût de l'assurance optionnelle retenue (facultatives, ce sont les assurances décès, invalidité, maladie et, éventuellement, perte d'emploi, si vous pouvez en bénéficier).

combien coute un rachat de credit

• rachat de credit

Pour chacun des crédits pour lesquels vous souhaitez réaliser un rachat, vous devez à l'organisme ou l’établissement bancaire titulaire de votre contrat des pénalités de remboursement anticipé.

Ceux ci se calculent en plus du capital restant dû (CRD) de votre prêt à une date donnée. La loi SCRIVENER les limite à un maximum légal de 3% (ex : il vous reste 30000 € de CRD soit une pénalité maximum de 900 €).

Il vous faudra vérifier le montant qui vous sera appliqué selon les termes de votre contrat de prêt. Il se peut également qu'il soit indiqué la clause : 6 mois d'intérêts avec un maximum de 3%.

Il est obligatoire de vous acquitter de ces pénalités.

qu'est ce que le rachat de credit

Définition du Rachat de crédit

Le rachat de credit c'est l'action qui permet de regrouper plusieurs credits en un seul.

Opter pour un rachat de crédits vous permet de baisser considérablement vos mensualités, de donner de l’air à votre budget (possibilité d’épargne) et d’améliorer votre pouvoir d’achat.

Il est possible de renégocier toutes sortes de crédits : crédit immobilier, crédit consommation, crédit personnel…

Le refinancement hypothécaire :

Il consiste à regrouper l'ensemble de vos crédits en cours (prêt immobilier, consommation, crédit revolving…) en un seul prêt hypothécaire au taux et sur la durée d'un prêt immobilier. La période de remboursement peut s'échelonner jusqu'à 30 ans.

Le refinancement de prêts consommation :

Il permet de regrouper tous vos prêts personnels (crédit automobile, crédit travaux, retards de paiement…) ainsi que toutes vos réserves en un seul prêt sur une durée pouvant aller jusqu'à 10 ans à un taux très intéressant.

Qui est concerné par le rachat de crédit ?

Le rachat de crédit s’adresse à toutes les catégories socio-professionnelles (commerçants, professions libérales, artisans), aux salariés, retraités…
Propriétaire comme locataire vous pouvez bénéficier d’un regroupement de crédit. Une interdiction bancaire sera un motif de refus dans tous les cas tandis qu’une inscription au FICP ne le sera que pour les non propriétaires.

Changer de banque n’est pas obligatoire pour réaliser une restructuration de crédits. En effet l’opération sera prise en charge pour une «société intermédiaire en Opération Bancaire» qui s'occupe de toutes les démarches administratives auprès de différents organismes bancaires en toute confidentialité.
Si vous avez déjà bénéficié d'un refinancement de prêt, une seconde demande est possible. Cependant, votre première restructuration de crédit ne doit pas avoir fait l'objet d'incidents de paiement et un minimum d'un an doit s'être écoulé entre les deux demandes.

L'organisme qui va refinancer les différents crédits du locataire ou du propriétaire doit disposer de suffisamment de garantie avec un minimum de risque.
L'opération de rachat de crédit s'apparente à un accord de crédit. La banque ou l'organisme bancaire consulté va étudier trois paramètres: la garantie, le risque et la marge bénéficiaire qu'elle dégage.

Concernant la durée restante de prêt en cours, elle doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat (ex : pour un prêt sur 15 ans le rachat devrait avoir lieu au cours de la 7ème année) parce qu’après cette période la différence totale des mensualités n’est plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés, et si la différence entre le taux actuel et le taux du nouveau crédit est au minimum de 1,2 points.

la loi malraux

Ce dispositif s'adresse à toutes les personnes domiciliées fiscalement en France qui souhaitent fortement défiscaliser dans des produits immobiliers à valeur patrimoniale certaine

Immeubles visés:

L'objet de ces dispositions concerne l'acquisition de logements anciens accompagnée obligatoirement de travaux de restauration dans des secteurs sauvegardés ou dans les Zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP). Le principe des travaux dans les secteurs sauvegardés a été redéfini par la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (Loi SRU) dans son article 26 qui a très largement assoupli les anciennes procédures. Les travaux des immeubles situés dans ces secteurs sont soumis à l'autorisation de l'Architecte des Bâtiments de France .Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux, les travaux doivent être soumis à une autorisation spéciale délivrée par la préfecture (AST).

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• Pour les travaux dans les immeubles situés dans des ZPPAUP, il est nécessaire d'attendre d'une part la publication de l'arrêté préfectoral créant ces zones et d'autre part leur déclaration d'utilité publique. La déclaration d'utilité publique relève en principe d'un arrêté préfectoral qui détermine les travaux à effectuer et leur délai de réalisation.
• Pour bénéficier de la loi, les travaux doivent concourir à la restauration complète de l'immeuble sur lequel ils sont entrepris.
• Les logements objets de l'opération doivent être obligatoirement affectés à la location non meublée pour un usage d'habitation principale pendant une durée minimale de six années.
• Le propriétaire unique d'un immeuble situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé réalisant des travaux, peut bénéficier des avantages fiscaux de la loi.

Fiscalité :

Le dispositif permet à l'investisseur de déduire de son revenu global sans plafonnement concernant leurs montants :

• l'ensemble des dépenses de travaux nécessaires à la restauration de l'immeuble sous certaines conditions de conformité et d'autorisation, c'est à dire :
  - Les frais liés aux travaux de démolition,
  - Les frais liés aux travaux de reconstitution de toiture ou de murs extérieurs d'immeubles existants (sous certaines conditions).
  - Les frais liés aux travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble c'est-à-dire rendre habitables des combles, greniers et parties communes (sous certaines conditions).
• les frais d'adhésion aux Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL).
• les frais de gérance et de rémunération des concierges.
• Les dépenses de travaux d'amélioration et d'entretien.
• les impôts.
• Les frais financiers (intérêts d'emprunt et frais accessoires) ne sont imputables que sur les revenus fonciers sur une durée maximale de cinq ans.

Obligations :

Pour rester dans le cadre de la loi et éviter toute réintégration fiscale, il est indispensable de respecter scrupuleusement les procédures suivantes:

• Le propriétaire-bailleur s'engage à mettre le bien acquis en location nue dans les douze mois qui suivent l'achèvement des travaux pour une durée minimale de six ans décompté à partir du 1er jour du 1er bail.
• Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.
• Les copropriétaires d'un même immeuble doivent se regrouper au sein d'une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL).
• Les travaux avant leur commencement doivent avoir fait l'objet d'une autorisation spéciale délivrée par le préfet.
• Les travaux de restauration doivent être entrepris à l'initiative du propriétaire unique de l'immeuble ou de l'AFUL.
  Avoir l’initiative des travaux signifie se comporter en maître de l’ouvrage, c’est-à-dire effectuer les démarches administratives, faire procéder à des études architecturales et de réalisation et surveiller les travaux.
  Il est impératif de ne réaliser les travaux qu'après l'acte d'acquisition et après la mise en place de l'AFUL.
  L'administration fiscale est très vigilante sur ce point et si elle admet que les propriétaires confient les démarches à un tiers, elle se réserve la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas à l'origine celui qui a monté l'opération et a pris la décision..
• Les travaux de création de logements dans un immeuble donnent droit aux avantages de la loi à condition de ne pas aboutir à un agrandissement du volume bâti de l'immeuble.
• L'investisseur a les obligations déclaratives suivantes :
  1) Une " Déclaration de Revenus Fonciers", n°2044 Spéciale
  2) L'imprimé n°2044 EB contenant engagement de location
  3) Il doit joindre à ces imprimés : une copie du bail, la déclaration d'achèvement des travaux, l'acte authentique, les tableaux d'amortissement des prêts, les factures des travaux, l'autorisation spéciale des travaux et les documents attestant de la localisation de l'immeuble.Les années suivantes il doit procéder aux obligations déclaratives suivantes :
  - Remplir la déclaration de revenus foncier et y adjoindre les tableaux d'amortissement des prêts, l'avis d'imposition de taxe foncière, la facture du gérant, une note contenant le nom du locataire.En cas de non respect des obligations par l'investisseur, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise particulièrement dans les cas suivants :Non respect par le propriétaire de son engagement de location nueVacance du logement dans le cas où le bailleur n'a pas accompli les diligences nécessaires pour louer son bienCession, donation ou démembrement du bien avant l'expiration du délai pendant lequel il s'est engagé à louer son bienTravaux non effectués dans la conformité exigée

la loi madelin

La loi Madelin du 11 février 1994 et sont décret d’application du 5 septembre 1994 permettent désormais aux professionnels exerçant une activité non salariée de déduire de leur bénéfice imposable des cotisations de prévoyance et de retrait complémentaire. Cette déduction est autorisée dans la limite de 19 % de huit fois le plafond annuel de la Sécurité sociale (28224 € au 1er janvier 2002), soit une somme déductible cette enveloppe, les cotisations de prévoyance sont plafonnées à 3% de huit fois le plafond de la Sécurité sociale soit 6773,76 € (44 432,95F). Bien que déductibles elles aussi les cotisations obligatoire de prévoyance et aux allocations familiales ne sont pas comptabilisées dans cette enveloppe.

pourquoi l'immobilier grimpe t-il en france

Pourquoi l'immobilier flambe-t-il en France ?

Il y a à la fois des raisons structurelles et des raisons conjoncturelles. Des raisons structurelles, d'une part, avec une forte demande alimentée par l'accroissement du nombre de foyers, plus rapide que l'accroissement de la population. Cela est lié aux divorces, à l'allongement de la vie et à la volonté des jeunes de "décohabiter".
Autre raison structurelle : un appétit de la France de la part des étrangers, des Anglais, des gens de l'Europe du Nord, un peu des Allemands, qui en fait viennent ici pour trouver des logements moins chers que chez eux.
La faible construction de logements neufs depuis vingt ans, qui commence juste à se corriger, contribue aussi à cette hausse.
Des raisons conjoncturelles, d'autre part, liées aux conditions de crédit favorables, c'est-à-dire aux bas taux de crédit, et à la pénurie de logements à louer, qui poussent les gens vers l'achat.

A chaque fois, il y a aussi des raisons locales : l'Ile-de-France est moins attractive qu'auparavant. Elle perd des habitants.
Selon le BIPE (Bureau d'information et de prévisions économiques), un million de ménages devront quitter l'Ile-de-France d'ici à 2015. Les gens se déplacent vers la façade atlantique (Rennes, Nantes, Bordeaux, Toulouse également) et aussi en Rhône-Alpes.
Il y a les régions frontalières, par exemple près de la Suisse, où les Suisses peuvent se loger pour deux fois moins cher que chez eux et où les frontaliers ont un fort pouvoir d'achat.

Le prix de l'immobilier augmentera -t-il encore dans les années à venir ?

Au 1er semestre 2004, pour la France entière, la Fnaim (Fédération nationale des agents immobiliers) chiffre la hausse à 15,4 % en rythme annuel. Si l'on prend les chiffres depuis 1998 (date du départ de la hausse), on atteint 86,90 %.
Et c'est vrai que, jusqu'en 2001-2002, les analystes pensaient que ces hausses étaient soutenables et, depuis 2004, nous sommes étonnés par la vigueur de la hausse, qui ne s'est pas calmée, au contraire. Cette vigueur est surprenante. On a probablement sous-estimé la force de la demande.
Ces chiffres sont contradictoires avec le chômage, avec une progression faible des revenus des ménages (2,5 % au 1er semestre 2004). Et si les taux d'intérêt des crédits devaient augmenter - ce qui est probable -, les prix devraient au moins se stabiliser.

Quel crédit peut-on accorder aux prévisions de la Fnaim ?
La Fnaim est quand même une des principales sources d'information, avec les notaires, sur l'observation des prix. Et la qualité de ses statistiques s'est améliorée, à tel point que l'Insee les reprend, d'ailleurs. Il est vrai que les professionnels de l'immobilier n'avaient pas bien vu la baisse en 1991. Ils ne sont donc pas les mieux placés pour annoncer une baisse. Autrement dit, leurs observations sont à mon avis crédibles, mais il faut relativiser leurs prévisions. Cela dit, les économistes des banques ne prédisent pas de baisse, mais une stabilité des prix.

LE RISQUE D'UN KRACH : Quels facteurs feraient baisser le prix de l'immobilier ?

Sans aucun doute une hausse rapide des taux, d'un point par exemple. On peut s'attendre aussi, d'abord à une baisse du nombre de ventes, puis, six à huit mois après, à une baisse des prix. La baisse du nombre de ventes est un signe précurseur de la baisse des prix.
Ajoutons à la baisse des taux une augmentation du chômage et la baisse du moral des ménages.

Est-il possible de connaître un "krach immobilier" comme on a pu connaître un krach boursier ?

On a connu un krach immobilier en 1991 sur l'immobilier de bureaux et sur l'immobilier résidentiel, mais circonscrit à Paris et la Côte d'Azur, pour aller vite. Les prix ont baissé de 40,4 % entre 1991 et 1998 à Paris, par exemple. Les observateurs disent qu'on n'est pas dans la même situation qu'en 1991 mais, encore une fois, si les taux de crédit augmentent brutalement - ce qui n'est pas prévu -, on peut avoir un krach.
QUE FAIRE ? : Aujourd'hui, vaut-il mieux vendre, acheter ou attendre ?

Je pense que nous sommes au plus haut et qu'il vaut mieux vendre. Le problème pour beaucoup de gens, c'est que le logement sert à les loger ! L'idéal, ce serait d'aller vivre sous les ponts ou de squatter l'appartement d'un copain en attendant que ça se calme ! Mais il faut attendre au moins douze à dix-huit mois, donc il faut que ce soit un bon copain... Mais je peux me tromper.

Comment font les gens sans gros revenus (comme moi) pour acheter ? Je ne comprends pas..: Paris est-il devenu une ville réservée aux riches ?

D'abord, ils s'endettent énormément, et sur des durées de plus en plus longues : 25 ou 30 ans. Deuxièmement, ils se déplacent. Ils vont dans des quartiers moins chers, ce qui alimente d'ailleurs la hausse. Les chiffres des notaires d'Ile-de-France donnent des hausses spectaculaires pour certaines communes modestes : + 49 % à Aulnay-sous-Bois au second semestre 2004 par rapport au second semestre 2003, par exemple. + 31 % à Montreuil, + 27,7 % à Rosny-sous-Bois... Cela transforme le marché, et c'est pour cela qu'on peut dire que la hausse peut encore durer. Paris est bien sûr une ville de riches, de plus en plus. Le prix moyen du mètre carré y est de 4 316 euros, en hausse de 72,4 % en termes réels par rapport à 1998. De plus en plus d'étrangers achètent à Paris : par exemple, 19 % des acheteurs à Paris sont étrangers dans les 4e et 6e arrondissements en 2003. On peut quand même noter la volonté de la municipalité de créer des logements sociaux pour instiller de la mixité à Paris.